マンションを購入したい！新築？中古？どっちがいいの？
そろそろマイホームと考えたとき、マンションを選択する人が増えています。しかしいきなりマンションのモデルルーム巡りをするのは危険です！物件情報の収集をする前に、家族のライフスタイルをよく考えることからはじめましょう。今回は、マンション選びのポイントをご説明します。
なぜマンションが人気なのか
地域にもよりますが、マンションを選択する人が増えています。まだ戸建とマンションと迷っている方は「なぜ周りの人はマンションを選択したのか」気になりますね。
マンション派が増えています！
戸建よりマンションを選んだ人に多い意見。とにかく便利で、安心がマンションの魅力ですね。
◆セキュリティ面
防犯カメラもあり、子どもの通学や留守番も安心。
◆利便性がいい
戸建が買えない駅近や都心部に住める。
◆管理やメンテナンスが楽
管理会社で掃除やメンテナンスをしてくれる。
◆構造が強い
地震を考えると木造より鉄筋構造のマンションが安心。
◆展望がよい
カーテンをしないでも生活ができる。
もちろん場合によっては上下階の騒音のリスク、駐車場が遠いなどのデメリットもあるマンションですが、一度住むと快適で戸建には戻れないという意見も多いです。
共働きの増加
年々増えている共働き家庭。共働きの主婦にとっては少しでも家事の労力を減らしたいところ。管理人が居室部分以外の管理をしてくれるのはとても有難いことです。戸建の町内会のようにゴミ置き場の当番もなければ、面倒な近所付きあいも少ない場合が多いです。
また最近の大規模マンションは保育園を併設していたり、カフェやコンビニがあったりと機能が充実している物件も。働くママにとってはとても力強い存在です。
その他にも、空き時間に気軽に行けるスポーツジムがあるマンションも。自宅に届けてくれるクリーニングや、宅急便をマンション内から送れたりもします。管理費を払ってでも、生活の利便性を上げたい共働き家庭が多いのも頷けます。
核家族の増加
戸建に比べて専有面積はどうしても狭くなりがちなマンション。一昔前の家族構成だと、どうしてもマンションは手狭に感じがちでした。しかし最近は親世代との同居家庭も減り、1世帯あたりの子どもの人数も減少しています。
そんな核家族の増加でマンションの広さで充分と思える人が増えてきたのも、マンション需要が増えた理由の1つです。
また老後に子ども家族と同居せず夫婦だけで住む高齢世代にも、その利便性の高さと階段がないフラットな生活の快適さから、マンションの人気は高くなっています。
マンションの方が予算内で希望が叶う？
例えば都心部で同じ予算でマイホーム探しをするときなど、戸建よりマンションの方が希望が叶う人もいます。
例えば戸建だと庭のない3階建ての狭小住宅となることも。マンションならフラットフロアで生活でき、1階で洗濯して3階に干す面倒や、隣の家が近く日当たりが悪いということも回避できます。またマンションによっては豪華なエントランスやコンシェルジュサービスなどがあり、とても優雅な気持ちになれるという声も。
ライフスタイルに合ったマンションとは？
マンション選びのスタートは、モデルルーム巡りではありません。いくつかのステップを踏んでこそ、理想のマンションに出会えるのです。その事前準備を怠ると後で後悔することも……。人生で最大ともいえる大きな買い物ですから、慎重に進めることが大切です。
理想の生活を考えることからスタート
なぜモデルルームをいきなり訪れては行けないのか。それはプロがコーディネートしたオプションだらけの素敵な空間に感覚が麻痺し、一目惚れで衝動買いしてしまう人が一定数いるからです。
まずマンション選びは、家族1人1人にとって快適な生活とは何なのかをよく考えましょう。働く人は通勤時間の短縮を希望し、子どもは友達と遊べる公園が近くにほしい。主婦であれば近くにスーパーを求めたり、騒音のない緑溢れる環境で子育てしたい人もいます。
それぞれの希望を全て叶えるのは難しいかもしれません。しかし少しでも理想に近い環境を手に入れることが大切です。
その家、いつまで住みますか？
それぞれのライフスタイルに適したマンション選び。しかし現在の状況だけで決めるのは危険です。終の棲家として考えているのなら尚更、将来までを見据えて考えます。
子どもはいつまでも幼児ではありません。保育所の近くだからという理由だけで決めるのは安易です。子どもの学区や通学時間を調べたり、通える範囲に塾や大学があるのか、また高齢になったときに大病院まで通える範囲かなど、検討すべきことは山ほどあります。
予算を決めるには
マンションを決めるには、予算との兼ね合いも大切です。一般的に月々の支払いは収入の1/3まで、住宅ローンは定年退職までに完了する範囲が理想です。また年収の5倍以内にすると、銀行のローン審査が通りやすいです。
しかし実際のところは一概にはいえません。例えば毎年海外旅行に行く家庭や飛行機での帰省を盆や正月にする家庭は、その予算も考えてマイホームの価格は抑え目にした方がいいケースもあります。
また現在の収入では希望するマンションが買えないが、今後収入が大幅に増える見込みがある場合は、繰越し返済ができる前提で少し予算をあげる人もいます。
予算と理想に隔たりが大きいほど、無理な資金計画を立ててしまいがちです。特に家族計画は大きく関係しますので、今後の子どもの人数や教育費、出産後の女性の仕事復帰などはあまり無理しない万が一……を考え余裕のある範囲で計画することが大切です。
当然ながら、頭金を多く用意した人ほど予算も上げることができます。最近では相続税対策として、親からの贈与を受けて、頭金にする人もいます。
家族の人数に見合った広さとは
一般的にマンションは1人あたり25平米が理想的な広さです。でも3人家族なら75平米、4人なら100平米の面積は現在の都心の住宅事情だと厳しいのが現実。大幅に狭くなると暮らしづらくなることもありますが、予算や立地に合わせて考えます。
また収納が充分にあれば、広さが不足していてもスッキリとした空間で暮らすことできます。マンションの収納は床面積の7〜10％程度が平均だといわれていますので、参考にしましょう。
譲れないポイントは絶対に諦めない！
全ての理想や希望を叶える物件というのは、予算をオーバーすることが多いです。そんなときは、絶対に譲れない条件だけは死守しましょう。
どんなに広くても通勤に不便では日々疲れが溜まりますし、駅近だからといっても幹線道路沿いの騒音は耐えられないかもしれません。
「まぁ、いいや。」という考えは危険です。リビングの目の前が空き地や駐車場なら、将来そこに何かが建つ可能性から目を背けてはいけません。バスの時刻表を見て本数が少ないと感じたら、その不安は不便さとなって後悔の元になるかもしれません。
反対に付帯設備や間取りは優先順位を下げて考えても。後から変更することも可能です。立地と環境、広さだけは後からはどうすることもできないことを必ず心に留めておきましょう。
選び方のポイント
ライフスタイルに合ったマンション選びのポイントは、誰にとって住みやすいかということです。4人家族には4人それぞれのライフスタイルがあります。また一般的に人気のエリアだから住みやすいとは限りません。人気ランキング上位の町でも、自分の職場から遠ければその魅力は半減します。
都市に住むか、郊外に住むか
都市は電車などの交通の便がよく、買物施設も充実していて娯楽施設も多いのが魅力です。DINKSに人気があります。
しかし子育て環境としては、それが逆に落ち着かないと感じる人も。都市から電車でもう30分進むだけで、自然の緑豊かな環境でのんびりと暮らせる環境に変わります。
同じ予算なら都市の方が専有面積が狭く、郊外の方が広くなります。たった30分で変わる生活環境、家族の価値観でまず決めることです。
主要駅VS小規模駅
ターミナル駅といわれる駅は複数の路線の駅があり、○○線で通勤したい夫と△△線で通学したい子どもの希望を同時に叶えます。しかしターミナル駅付近は高層マンションが多く、低層マンションや静かな住環境を好む人には向いていません。
また予算によってはターミナル駅からバス便となる場合もあります。
ターミナル駅から各駅に乗り換えて数駅、そのような住居エリアの中にあるような駅も人気があります。駅での混雑にストレスを感じることもなく、駅から徒歩圏で家まで帰れます。生活に必要なスーパーや生活用品店は揃っていますので、生活に不便はありません。
広さvs利便性
広さと利便性などの環境は、後で後悔することが大きい2つの要因です。どちらか一方を選ぶのはとてもリスクが高いです。この2つに関しては、どちらも少しずつ妥協することが一番リスクが少ないです。
どちらもOKと思える範囲で譲歩し合って、バランスのいい住まいを手に入れましょう。
大規模マンションvs低規模マンション
大規模マンションの魅力はその付帯設備の多さです。ジムや温泉、図書室、カフェ、パン屋、コンビニ、託児所など、その種類はマンションにより多種多様です。しかしその分、管理費が高くなる傾向があります。
デメリットとしては住居から駐車場が遠い、ママ友付き合いが面倒、などといった声もあります。リーズナブルな価格のファミリーマンションは駅から遠いバス利用の立地も多いです。
小規模マンションの魅力は、近所付き合いが少ない、落ち着いた環境などが挙げられます。しかしデメリットとして、住人に1人でも管理費を払わない、管理組合の運営に非協力といった人がいると、その影響を受けやすいという面があります。
何か住居人にトラブルがあった場合、大規模マンションのように母数が多い方が、直接被害を受けるリスクは低くなります。
メリット・デメリットは他にもあります。
◆大規模マンション
メリット
・フロントサービスが24時間など人的サービスの充実
・間取りや階数などの選択肢が多様
・中庭や公園など、敷地内の環境が整備されやすい
デメリット
・工場跡地など、立地や周辺環境に難がある場所もある
・通勤時間帯にエレベーター待ちが発生することも
◆小規模マンション
メリット
・無駄な設備がない分、負担が少ない
・立地や周辺環境に優れた物件も多い
デメリット
・管理員が常駐しないケースもある
・敷地が狭い場合は隣の建物の影響を受けることもある
駅近vs閑静な住宅地
予算が高い人なら、駅近の高層マンションか閑静住宅街の低層マンションか迷うかもしれません。決めては窓から見える風景は空がいいのか、緑がいいのか。または電車と車のどちらをよく使うか。ペットにとって暮らしやすいのはどちらかなどが選択肢となってきます。
騒音を気にする場合は閑静な住宅地がおすすめです。高層マンションの上部は案外下の道路から音が上がってくるものです。ゴォーというような音を感じる人もいます。
高層マンションvs低層マンション
高層マンションの一番のメリットは眺望です。特に20階建て以上のタワーマンションであれば、周りに視界を遮るものがないので、日当たりも良く毎日高層階からの眺望を楽しむことができます。
しかしその一方でエレベーターの待ち時間が長いことも。台数が少ないと毎朝かなりの時間を要する人もいます。また想像以上に揺れます。地震だけではなく、風の揺れを感じるという人もいます。三半規管が弱い人は注意しましょう。
実は、先進国の中で日本のように高層マンションが急増している国は少ないです。特にヨーロッパでは多くの国が高層住宅を半ば禁止しています。これは高層住宅に住むと、子供の健全な発育を阻害するという調査結果が多く出ているからです。気にする人はよく調べて決めるといいでしょう。
また高層マンションの多くで洗濯物をベランダに干すことが禁止されています。外干しが好きな方は事前に確認した方がいいでしょう。
低層マンションの魅力は住宅地に建っていて静かな環境であることです。
また地震でエレベーターが停まっても、6階程度までならそれほど階段利用も苦に感じません。また低層ですと居住世帯数も少ないので、駐車場での出庫までの時間が短くて住むメリットもあります。
低層階vs高層階
高層マンションの場合は、低層階のメリットは予算の面が大きいです。しかし資産価値の面から考えると、高層マンションであるならある程度、高い階数が望まれます。
低層階は自然の緑が見える一方、虫に悩まされる場合もあります。緑豊かな環境の場合、蚊やコバエが苦手な人は中層階が向いています。また湿気が気になる人、防犯面が気になる人は1階は避けましょう。
中には1階に専用庭がついているマンションもあります。子育て世代やガーデニングを楽しみたい家庭に人気です。専用庭は基本的に共有部分になるため、大抵の場合は管理費を別途払う必要があります。
新築マンションと中古マンションの選び方
それぞれにメリットとデメリットがあります。自分が求めるのはどちらのタイプかよく比較しましょう。
資産価値が落ちないのは？
どんなに綺麗な新築マンションでも、1ヶ月でも生活をすれば、売る時には中古マンションとなります。一般的にマンションは購入から1年で10％、その後は毎年4％程度ずつ価値が下落するといわれています。
そういう意味では購入金額が高い新築物件の方が、資産価値が下がるといえます。
しかしマンション価値の9割は立地で決まります。建物は年々価値が下がっていきますが、土地の価値は建物ほど下がらないためです。一般的には駅近の物件が価値が下がりません。徒歩6分以内ですと、資産価値がより高い物件です。またその地域の賃料水準を見ると、その土地の評価が分かります。
マンションの規模で比べると、大規模物件ほど値下がりしにくい傾向です。共用施設の充実などが有利に働きます。
環境としては、目の前に大きな公園があるなど将来にわたって陽当たりが保証されている物件は価値が高いです。反対に目の前が駐車場や空き地だと、その後に何が建つかで資産価値は大きく下落する可能性もあります。
その地域の近くで再開発事業が行われると、資産価値が一気に上がることもあります。大型店舗が増え、道路などの周辺環境が整備されることで人気が高まります。
マンションの構造チェックを忘れずに
2015年にはマンションの杭データ改ざん・傾斜問題が大きな話題になりました。そのように資料だけでは見抜けない問題もありますが、できる限りのリスク回避はしたいものです。
まずは信用できる建築、販売会社の物件を選びましょう。万が一の不測の事態に充分な保証を得るには大切なことです。
また騒音トラブルと床コンクリートの厚さ（スラブ厚）は大きく関係しています。スラブが薄いと上の階の生活音が下に響きます。最低でも200mmはある物件を選びます。
隣との仕壁は厚さ180mm以上あると望ましいです。スラブ厚ほどではありませんが、壁の厚さも重要です。相場よりお得感のあるマンションはローコスト化が進んでいますので、より正確に確認しましょう。
天井が高い物件は、畳数以上に部屋が広く見え開放的です。2300mm前後の物件は一般的ですが、最近は居住性を良くするため天井高が2400mm〜2700mmの物件もありますので、要注目です。
中古マンションなどを購入し間取りのリフォームの可能性がある場合は、配管設備の位置も事前に調べておきましょう。
築年数と修繕計画
マンションはコンクリートの建物なので、修繕は不要であると考えている人もいます。でも実際は雨風や直射日光に何年もさらされていれば、コンクリートもいろいろな部分が劣化します。そのためマンションは管理組合が主体となって長期修繕計画を実施する必要がります。
中古住宅を購入する人は、修繕計画の予定についても確認しておいた方が無難です。実はすぐ行われる可能性もあります。
大抵のマンションでは10年〜13年に1度のペースで大規模修繕を行います。費用は管理費とは別に毎月収めている修繕費積立金で賄うのが一般的です。この費用が安いマンションは費用不足となる心配がありますし、逆に高すぎるマンションは負担を大きく感じます。
中古マンションを購入する場合は、大規模修繕直後の物件に引っ越すと築年数の割には共有部分がきれいになっており、お得に感じることもあります。
住宅ローン減税
住宅ローンを借りると所得税や住民税の減免を受けられるのが、住宅ローン減税です。中古マンションの場合は、下記の要件を満たしていないと住宅ローン減税の恩恵は受けることができません。事前に減税対象となるか確認しましょう。
◆築25年以内の耐火建築物、築20年以内の耐火建築物以外のもの。
◆一定の耐震基準をクリアしていること。
◆生計を一つにする親族からの購入ではないこと。
◆贈与された家ではないこと。
◆住宅ローン減税（平成26年4月〜平成31年6月）
・最大控除額：400万円（40万×10年）
・控除率：1%
・主な要件：床面積が50m2以上、借入金の償還期間が10年以上
近隣トラブルを避けるには
マンションは上下左右と壁で隣接しているため、一番多いトラブルは「騒音」によるものです。中古マンションの購入なら、事前調査である程度は回避できることができます。
一番確認したいのは前の住居人が引っ越す理由です。騒音トラブルで引っ越す人もいますので、そのようなところへ入居すると、大変なことになります。不動産屋を介して必ず聞きたいところです。
特にピアノの音と子どもが騒ぐ足音について確認が必要です。
音のトラブルは感じ方は人それぞれなので、簡単に解決しないケースが多いです。新築マンションを買うときにはどうしても分からないから仕方がないですが、中古マンションを買うときは絶対に面倒がらず少しでも細かい情報を得るように努力しましょう。
仲介料とは
中古マンションを購入するときには、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。大きな金額ですので、住宅購入に必要な諸費用に加えて考える必要があります。
◆一般的な仲介手数料
売買価格×3％+6万円＝仲介手数料
３,000万円の物件であれば、96万円（税別）が必要となる計算です。
大手不動産なら安心して取引きができますが、仲介会社の中にはあまり知られていない業者もあります。今までの実績や口コミをよく確認しましょう。高額取引になりますので、信頼のおける業者選びが大切です。
新築マンションのメリット
とにかく新しい、誰も住んでいない住居というは嬉しいものです。そこを購入した人と同時にスタートできるのもお付き合いしやすいです。
◆すべてが新しい
◆最新設備が採用されている
◆モデルルームでイメージしやすい
◆多種多様なオプション
◆木材の色が選べる
◆パンフレットなどで地盤・構造・管理といった面の分析できる
◆階数や方角による公平な価格設定
◆仲介手数料がかからないため、諸経費が安い
新築マンションのデメリット
上下左右の隣人が分からない点が、一番心配なことかもしれませんね。中には禁止されているにも関わらず、自宅でピアノ教室や学習塾を開いてしまう人も実際にします。
◆価格が高い
◆価格の下落に覚悟が必要
◆管理費や積立金に大きな変更があることも
◆建設前に購入することが多く、実際イメージと違うことも
◆隣人がどのような人か分からない
中古マンションのメリット
自分が住みやすい間取りにフルリフォーム（スケルトンリフォーム）できるのも中古マンションならでは。木材や壁紙も自分で選べるので、インテリアにこだわりがある人にも人気です。
◆価格が割安である、階数による変動が少ない
◆新築に比べ物件数が多い
◆実物を内覧できる
◆隣人を事前に確認できる
◆管理組合の収支状況を事前に確認できる
◆価格が抑えられるので、自由な間取りにフルリフォームできる
中古マンションのデメリット
壁紙やキッチン設備などのリフォームをしない場合、内覧で細かな確認をした方が後でトラブルになることがありません。
◆新築分譲当時の資料（構造確認書など）が残っていないことも
◆設備が古く感じられる
◆前の住居人の生活臭が残っていることもある
◆建築年数が古い場合、耐震性などの心配がある
◆コミュニティができあがっていて、新参者扱いを受けることも
特に気にしたいのが染み付いた生活臭です。壁紙を張り替えても、家中に染み付いた臭いは完全には除去できない場合もあるので、内覧の段階で家のカビや臭いについて確認するようにしましょう。
間取りの選び方
マンションが決まったら、間取りについての理想を考えます。特に家にいる時間が長く、主な家事を任される主婦にとっては、キッチンと洗面室への動線や、収納スペースの確保は非常に大切です。
ライフスタイルに合った間取りとは
家族のライフスタイルに合った間取りを選ぶことが重要です。共働きで生活時間が違っていたり、趣味の部屋が必要だったり、頻繁に泊まりの来客がある家庭では客間が必要だったりします。1つ1つは小さなことでも、深く考えないで間取りを決めると後で大変な後悔に繋がることもあります。
マンションの間取りはどれも一緒という訳ではありません。廊下に面している部屋の数や、水回りの位置などは間取りによって大きく変わります。
必要な部屋数とは
特に部屋数を決めるときに大事なのは、将来的な子どもの人数です。今は夫婦2人だから2LDKの間取りで充分と思っていても、後で4LDKが必要だったなんてことも起こります。住宅を購入するときは、慎重に将来の家族計画について考えることが重要です。
また子ども部屋と夫婦の寝室の他に、書斎がほしい人もいます。書斎に1部屋確保することが難しくても、最近ではリビング横にDENスペースがある間取りも増えています。
子どもの人数分の子ども部屋を確保するのが難しい場合もあります。
幼い子は1部屋にしたり、同性同士をまとめたり。また寝室は寝るだけにして学習づくえはリビングに置く人も増えてきています。それぞれの家族に合った方法で上手く部屋を使うようにしましょう。
リビングの広さ
家にいる時間の大半はリビングに家族が集まって過ごすことになります。リビングは広いほど望ましいですが、かといって横の部屋を安易に潰して広いリビングにしてしまうと、後で部屋数が足りずに不便になることもあります。
一般的にダイニングセットとソファを置くには、12畳は確保したいところです。ソファをL字タイプにしたり、大きなダイニングテーブルを置くなら最低限14畳、できたら18畳あるとゆとりが生まれます。
カウンターキッチンの選び方
リビングと一体化したキッチンが人気です。広々と開放的に見えるのに加え、カウンターキッチンは家族の顔を見ながら料理ができるのも魅力です。
数年前まで、カウンターキッチンでも上に吊り棚があるタイプが人気でしたが、最近は吊り棚がないキッチンが主流です。よりリビングと繋がって見えることで、視覚的に開放感があります。
しかしキッチン用品や食器を多く持ちたい人は吊り棚もおすすめです。収納量が大きく変わります。またあまりリビングからキッチンを見せたくない場合、油汚れや臭いが気になる場合も、吊り棚タイプのキッチンの方が防ぐことができます。
充分な収納とは
マンションは1人あたり25平米が理想的な広さです。でも3人家族なら75平米、4人なら100平米の面積となります。しかし現在の都心の住宅事情だと厳しいのが現実。それでも収納が充分にあれば、スッキリとした空間で暮らすことが可能です。
一般的にマンションの収納は床面積の7〜10％程度が平均だといわれています。この数値を上回る収納が理想です。必ず1つの指標として確認をしてましょう。
寝室にウォークインクローゼットがあれば、大きな荷物も問題なくしまえて大変便利です。また廊下にファミリークロークという大きな何度のようなスペースがある間取りも増えています。ただし窓がない空間になります。
マンションは24時間換気が増えていますが、やはり窓を開けての換気にこだわりたい人も多いです。
最後に
マンション選びのヒントになったでしょうか。最初にマンションの設備や収納に目が行きがちですが、一番大切なので立地や環境選びです。気に入ったマンションが見つかったら、モデルルームを見て思う存分、最新設備や楽しみインテリアのイメージを思い描きましょう。中古派ならリフォームで自分仕様の間取りをぜひ作り上げてくださいね。