知って得するマンション購入の基本情報。購入時必要経費や購入タイミングの解説！そしてみんなの失敗談も参考にしよう！
マンションの購入を考えている人は多いのではないでしょうか？不動産の購入は大きな人生の転機となります。後で後悔しないように、しっかり事前に必要な基本知識を身につけましょう。基本情報と実際に購入した人の後悔ポイントをぜひお読みください。
マンション購入を決断する前に確認すべきこと
すでに気に入ったマンションが見つかっている人もいるかもしれませんが、直感でいいと思っても、実は大事なポイントを見落としていることもあります。勢いで契約は絶対にNGです！まずは本当にこのタイミングとその物件でいいのか、よく確認しましょう。
マンションを購入するベストなタイミングとは
結婚を機にマンションを購入する人もいますが、まずは賃貸で生活を開始する人も同じく多いです。頭金を貯めながら夫婦で暮らしやすいマンションをゆっくり探す方が、物件選びで後悔するリスクは低くなります。
気にするべきことに、将来の家族計画が挙げられます。子どもの人数は住宅購入の際の大きなポイントです。住居人数に対して部屋数が足りないと、どんなに素敵なマンションであっても快適に暮らすことは難しくなります。
入学のタイミングに合わせて
ある程度子どもが成長して、家族全員の将来的な通勤・通学環境まで考えてマンションを購入する慎重派も多くいます。子どもの学校生活がはじまっている場合、タイミングは引越しのタイミングは非常に難しくなります。
子どもの中には友人や慣れ親しんだ学校との別れが辛く、新しい環境に慣れるのが難しい子もいます。そのような場合は、小学校や中学校の入学のタイミングに合わせてマンションを購入すると安心です。
購入の予算について
予算は、家計を考えて無理なく買える価格に設定します。基本的には年収から生活費などを引き、そこから毎月住宅ローンとして払える額を算出します。しかし住宅ローンには金利がかかりますので、毎月払える額＝物件価格とはなりません。
頭金がある場合はより予算を高めに設定できますが、貯金すべてを購入価格に充てることはできません。貯蓄のうち、入居費用や生活予備費などは手元に残しましょう。
手元に残す費用
◆入居費用
引越し代、家具、電化製品購入費など。カーテンや照明器具も忘れずに。
◆生活予備費
病気やケガ、災害など万が一のために備えておきます。生活費の3カ月分は残しておきたいものです。
◆教育費
子どもの私立進学や塾代などで多額の費用がかかります。大学までの支払いタイミングに合わせて学費が用意できるように計画します。
◆車の購入資金
家の購入の次に大きな買い物ですので、資金計画に入れます。
ローン返済額以外に毎月支払う費用もありますので、それもふまえても算出します。「ローン返済以外の住居費」を把握しておきましょう。
◆管理費、修繕費
マンションは毎月、管理費や修繕積立金などを支払います。住居の広さや階数で費用は異なります。
◆ 固定資産税等
家には毎年、固定資産税や都市計画税がかかります。物件価格や地域で税額は異なります。
ローンは年収の5倍以内まで
生涯年収から毎月の返済額を計算するより簡単に目安を知りたい場合は、年収の5倍以内が理想だと認識しておきましょう。ここまでは余裕があり、比較的銀行のローンも問題なく審査が通ります。
まだマンション購入を漠然と考えている人も、大体の予算が分かっていれば頭金をいくら貯めたらいいか分かり、今後の指標となります。年齢によってはローン期間にその年収を維持できないことも。その場合は頭金をより多く用意します。
年齢と収入について
生涯年収の算出には、今後何歳まで働くかを想定することが必要です。しかし定年の時期が今後も変わらないとは限りません。また年収も会社の業績次第では下方修正となるリスクもあります。
一般的には35年までローンを組めますが、25歳の人と40歳の人ではローン完済時の年齢が60歳、75歳と大きく変わります。理想としては、25歳以降にローンを組む人も60歳で完済できるプランを組むのが理想的です。
共働きの場合はできるだけ夫婦の生涯年収を合算せず、将来の出産や状況の変化などを考えて、一馬力でも返済できる額にするとより安心です。
またローンを組むときは、できるだけ不安定な要素のあるボーナス払いに頼りすぎない返済計画にしましょう。
マンション選びのポイントとは
すべて完璧なマンションに出会うのは難しいかもしれません。でも絶対に譲れないポイントをいくつかピックアップして、できるだけ理想に近いマンションを探したいものです。
立地条件
一軒家とマンションの大きな違いの1つとして、マンションの場合は主要な駅のすぐ近くにも建設されることがあります。マンションの資産価値として、駅に近いというのは非常に大きなポイントです。
しかし一方で騒音や排気ガスの問題で窓を開けられなかったり、子育てにふさわしくないようなお店が近接する場合もあります。通勤・通学に便利な立地を選ぶメリット・デメリットはしっかり認識しておきましょう。
郊外の家や、駅からある程度離れた場所をあえて選ぶ人もいます。静かで落ち着いた立地には駅近とはまた違う魅力があります。いずれにしても、まず一番に考えるのは通勤・通学時間です。今後何十年も通うことを想定して、無理のない範囲に設定しましょう。
駅からは徒歩15分以内だと、苦痛に感じずに歩ける距離です。仮に20分を超えるような場合は、雨の日などいつでも使えるバス便がある立地を選びましょう。
周辺環境
食材や日用品を買うスーパーの存在はとても大切です。共働きの家庭なら、駅からマンションまでの帰り道にスーパーがあると時間が有効活用できます。最近は24時間営業のスーパーも増えていますが、近いと便利な反面、夜に照明や車の騒音などが気になる可能性もあります。
スーパーの他にも銀行、飲食店、スポーツジム、ドラッグストア、コンビニなど、自分のライフスタイルに必要な施設が行動範囲にあるか確認をしましょう。
教育環境
幼い子どもがいるなら公園もあった方がよい環境といえます。子育て環境を重視して、駅から徒歩は無理でも自然豊かな立地を優先する人も多いです。
今はまだ子どもが幼くても、いずれ小学校、中学校と進学しますので、学区の学校までの通学路は確認しておくことをおすすめします。子どもが苦にならない距離で、歩道が整備されている道なら安心です。校風が気になるときはネットの口コミなどを利用して情報を得ましょう。
向き・方角
一般的には南向きが一番人気があります。南東の角部屋ならさらに明るく開放的な空間となります。南西の角部屋ですと、夏も暑いですが冬は暖かく過ごせます。
しかしこの方角の特徴は、あくまでマンションの周りに日を遮断する建物などがない場合です。
高い建物の影に入っている場合は例え南向きでも日が当たりません。階数によっても日照時間は変わってきますので、必ず確認が必要になります。
多くの高層マンションは全ての方角に部屋があり、周りに遮断するものがなく窓ガラスが大きいのが特徴です。その場合必ずしも南向きが人気とも限りません。日が当たらなくてもある程度明るさが確保できるので、直射日光が当たらない北向きを好んで買う人もいます。
実際、東や西から受ける直射日光は思いのほか眩しく、カーテンを締めて生活する方も多いですので、方角選びはライフスタイルに合わせて行いましょう。
マンションの規模
総戸数が100戸以上だと大規模マンションと呼ばれ、1000戸近い大規模マンションまでさまざまです。約50戸以下のマンションは小規模マンション、その間くらいのマンションが中規模マンションとなります。
マンション規模で大きく変わるのが共有施設です。大規模マンションは共有施設が充実していますが、その分、管理費や修繕費が高い場合もあります。その他にもマンション規模によって違いがあります。
【大規模マンション】
メリット
◆フロントサービスが24時間など人的サービスの充実
◆間取りや階数などの選択肢が多様
◆中庭や公園など、敷地内の環境が整備されやすい
デメリット
◆工場跡地など、立地や周辺環境に難がある場所もある
◆通勤時間帯にエレベーター待ちが発生することも
【小規模マンション】
メリット
◆無駄な設備がない分、負担が少ない
◆立地や周辺環境に優れた物件も多い
デメリット
◆管理員が常駐しないケースもある
◆敷地が狭い場合は隣の建物の影響を受けることもある
◆戸数が少ないため一部の人の管理費滞納などの影響が大きくなる
階数による住みやすさとは
新築マンションは階数が上がると価格も上がります。しかし住みやすさは人それぞれです。窓から空しか見えない開放感が希望なら上層階、緑の風景を楽しみたければ低層〜中層階が好まれます。
エレベーターは非常時には停止します。その場合の階段利用を考え、足の悪い方や年配の方で低層階を好む人も多いです。最上階は開放感があり人気ですが、専用庭が付いている1階も小さな子どもがいる家庭を中心に選ばれる方が多いです。
高層マンションには総戸数1000を超える大規模物件が多数あります。階数選びの際は、エレベーターの運用について確認することをおすすめします。朝の通勤時間にエレベーターがなかなか来ない、途中階で乗り継ぎしなければならないなど、不便を感じている方もいます。
住居の窓から見る景色が開放的で施設も充実して魅力的な一方、非常時の階段利用、火災の問題、健康への影響の噂などがあります。納得した上で決めましょう。
1階の専用庭について
1階に専用庭がついているマンションは、子育て世代やガーデニングを楽しみたい家庭に人気です。この専用庭は基本的に共有部分になるため、大抵の場合は管理費を別途払う必要があります。
専用庭使用料は数百円から千円程度の場合が多いです。また2階以上のベランダと同様、バーベキューなどは禁止されています。上の階のベランダから物が落ちてくるという苦情も報告されていますので、それらを納得した上で選択をしましょう。
眺望
高層階からの景色は、カーテンを開けたままで生活できる開放感が魅力です。より景色を楽しむために高層階に行くほど、風を強く感じます。ベランダに出たり窓を開けることが困難な場合もありますので、念頭に入れておきましょう。
窓から見える自然の緑は心も癒される美しい景色です。しかし自然が多い環境になるほど、緑が近くで見える低層階になるほど、虫が家の中やベランダに入ってくることも承知しておいた方が無難です。蚊やコバエが嫌でマンションを選ぶ人はある程度高い階数の方が避けられます。
また階数によっては夏は蝉や蛙の鳴き声を騒音と感じる場合もあります。鳥の糞害もマンションに多い問題ですので、立地によっては考慮しましょう。
特に大規模マンションでコの字型と呼ばれる形状のマンションがあります。注意したいのがコの字の角に近い部屋は、前の棟だけではなく、横の棟の住居がよく見えるということです。
新築マンションの場合は建設前に購入することも多く、実際の見え方を確認できません。コの字の角に近い部屋の場合は、その見え方に不便を感じないか、よくイメージしてみましょう。
共益費・修繕費
マンションでは管理費の他に共益費や修繕費も毎月支払います。共用部分に使う共益費は管理費に含まれていることも多いです。修繕費は積み立てられ、約10年に1度の大規模修繕用に使うことになります。
戸建に比べこれらの費用負担をマンションのデメリットと感じる人もいますが、それ相当のサービスが受けられますし、大変便利に快適に暮らせるのも事実です。戸建でも修繕は必要ですし、個人で手配することになります。
大規模修繕がきとんと計画されていることは、資産価値を落とさずマンションを守っていく上で大切なポイントになります。特に小規模マンションでは修繕費の支払いが滞っている人がいると、計画通りに予算が貯まらなくなります。
全体として不足が生じた場合、修繕ができなかったり全体に追加徴収をかける場合もあります。余裕のある計画が組まれているマンションを選びましょう。
共有施設
大規模マンションを中心に、魅力的な施設がついていることを売りににしている物件も多いです。しかし施設の維持と運営にはコストがかかるのでその分、管理費が高い傾向もあります。自分にとって本当に必要な施設がついた物件を選びましょう。
スポーツジムは若い世代からお年寄りまで人気のある施設です。無料や数百円で使えることが多いので、近隣のスポーツジムに入会するより大変お得に利用できます。
子育て世代にはキッズルームが人気
幼い子どもを持つ母親に人気なのは、キッズルーム付きのマンションです。新しい地域に越してきて知り合いも少ない中、同じマンション内で同世代の子を持つ親子と知り合える場となります。雨の日で公園に散歩に行けない日なども重宝します。
その他の施設
500世帯を超える規模のマンションになると、カフェを併設するマンションも出てきました。外部に運営を委託している場合が多いため、売上が少なくても人件費などの維持費はかかります。賛否両論はありますが、住民同士の憩いの場として人気があります。
その他にも、コンシェルジュサービス、コンビニエンスストア、温泉、スパ、図書室、マッサージコーナーなどの共通施設を持つマンションがあります。
新築マンションと中古マンションで悩んだら
新築マンションと中古マンションの購入で迷ったら、自分にとっても優先順位で決めましょう。立地にこだわるなら中古マンションの方がいい物件がある場合もありますし、あくまで新築にこだわる人も多いです。最近では中古マンションのフルリノベーションも人気です。
新築マンション
新築マンションの魅力は何といっても新しいきれいなところです。キッチンなどの設備も最新のものを新品で使えることになります。しかし新築も1度住めばその時点で中古となりますので、基本的には資産価値は購入価格より下がると思っていたほうがいいです。
ごくまれに、新駅ができたり大型施設が近隣にできたりで購入か買うより資産価値が上がる場合もあります。
中古マンション
中古マンションの魅力は多くの新築と違い、実際に部屋を見て買えることです。また新築より価格がリーズナブルなため、部屋の中を自分好みにリフォームしてから住みはじめる人も年々増えてきています。
築年数が経つほど物件価格は下がっていきますが、今後の修繕計画と費用の計画などを事前に確認することが望ましいです。築年数が古い物件ほど、新築に比べ駅近で緑の多い良好な環境に建っている物件も多いです。
中古物件の購入は、仲介する不動産業者との間で行います。売主がまだ住居中の場合もありますが、内覧は必ずしましょう。現状引渡しとなるので、後でトラブルになることを防ぐためにも家の隅々まで見て不具合や破損箇所の確認は契約前に必ずします。
中古のメリットとして、事前に隣人を確認できることもあります。住民トラブルで引越しをされる人もいますので、その点については上下左右の住民について確認を取ると安心です。
よい業者の選び方ポイント
大手不動産なら安心して取引きができます。あまり知られていない業者の場合は、今までの実績や口コミをよく確認しましょう。高額取引になりますので、信頼のおける業者選びが大切です。
基本的に「売買価格×3％＋6万円」が仲介手数料になります。まれに仲介手数料無料の物件もありますが、売主の意向などで本当にお得な場合と、売れ残りや不利な条件のある怪しい物件の場合とがあります。払うべきものと考えた方が賢明です。
マンション購入で利用できる住宅ローンについて
住宅ローンの種類は大きく分けて民間融資、公的融資、協調融資の3つがあります。それぞれの金利や付加サービスなど特徴を確認して、自分に合った種類を選びましょう。
民間融資
銀行ローンを主体とする民間融資は選択肢が豊富で多くの銀行から自由に選ぶことができます。条件を満たすことで店頭金利より低い金利で借りられる場合もあります。務める会社のメインバングで金利優遇を受けられることもあります。
最近はより多種多様になっていて、手続きをすべてネットで行えるサービスなどもあります。
公的融資
公的機関による公的融資は、基本的に勤務先で財形貯蓄を行っている人が借りられます。条件として財形貯蓄を1年以上行い、残高が50万円以上必要です。借り入れ可能額は財形貯蓄の10倍、最高4000万円までになります。会社が利子補給をしてくれる場合もあります。
借入可能額では足りない場合は、民間融資やフラット35と併せて利用できます。その他に都道府県や市町村が独自の融資制度を行っている場合もあります。
協調融資
民間融資と公的融資の中間に位置する協調融資で有名なのは、変わらない固定低金利が魅力の「フラット35」です。住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われ、銀行が窓口になります。
金利は金融機関によって異なりますが、長期間の固定ローンが銀行の長期ローンより低めの金利で借りられるのが特長です。耐震性などの技術基準を満たせば一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」も人気です。
税金や諸費用について
マンションの物件価格だけで予算を組むと、後で資金不足で大変な事態に！税金や諸費用がいくらかかるのか、ある程度の知識を持っておきましょう。
ローン減税について
住宅ローン減税は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、金利負担を軽減するための制度です。毎年末の住宅ローン残高の1%が一定期間に渡り所得税の額から控除されます。
平成26年4月からの消費税率引上げにあわせ大幅に拡充されています。
平成26年4月〜平成31年6月
◆最大控除額：400万円（40万×10年）
◆控除率：1%
◆主な要件：床面積が50m2以上、借入金の償還期間が10年以上
マンション購入にかかる税金
不動産取得には税金がかかります。以下の3つになりますので予算から漏れないようにしましょう。
◆ 登録免許税
土地や建物の登記簿に所有権や抵当権を登記するときに支払う国税です。
◆不動産取得税
不動産を取得したあとに都道府県に支払う地方税です。
◆印紙税
不動産の「売買契約書」や住宅ローンを借りるときの「金銭消費貸借契約書」に貼付する印紙代です。
その他、資産取得後に毎年払う固定資産税もあります。
諸費用の目安
不動産の取得には税金以外の諸費用があります。目安として、上記の税金も含め新築では物件価格の3〜7％、中古物件では物件価格の6〜10％が目安となります。中古物件は一般的に仲介手数料がかかるため、新築よりも多くなります。
◆主な諸経費
司法書士報酬、融資手数料、保証料、火災保険料、地震保険料、団体信用生命保険料
みんなのマンション購入失敗談
今まで一軒家にしか住んだことのない人は、マンション生活で起こりうるトラブルが想像つかないかもしれません。少しでもリスクを減らすために、購入の段階から気をつけたことがあります。
実際にマンション購入した人が後悔している点を認識して、ベストなマンションを購入しましょう。
騒音！幹線道路が近すぎた…
モデルルームは最新設備とオプション満載のインテリアが素敵です。その部屋に住みたいという気持ちが強くなると、他の部分に妥協してしまうことも…。幹線道路沿いでも営業マンの「2重サッシで防音効果が高いから部屋の中に音は入らないですよ。」の言葉を信じて購入し、後悔することがあります。
実際は窓を締めていても騒音が気になり、窓を開けるとテレビの音も聞こえず、窓を開けられない生活になる場合もあります。
ピアノや足音が気になる…
実際に住んでみると分からないトラブル。その中でも一番多いのが隣家からの騒音によるものです。上下左右から聞こえる音が予想以上に気になり、ストレスを感じます。ピアノは曲名が分かるくらいハッキリ聞こえてくる場合もあります。
少しでも回避するために、中古マンションであれば不動産業者に協力してもらい多少の家族構成やピアノの有無を調査したいところです。新築物件は必ず壁や床の厚みを確認するようにしましょう。
間取りに失敗
マンションで標準的な3LDK。リビング横の和室、その他に2部屋という間取りが多いです。4人家族の場合、子どもの成長に合わせて2部屋を子ども部屋に使うと、夫婦の寝室は和室となります。
中和室の使い勝手は賛否両論です。子育て中はキッズスペースとして重宝しますが、将来的な寝室としては後悔する人も。窓がないため暗く、エアコンなしでは夏は寝られません。布団になるので上げ下げが面倒という声もあります。
目線が気になる…
新築マンションは建築前の段階で購入することが多く、窓からの風景は確認できません。棟間隔が15mだといわれても、ピンと来ない人も大半です。空が見えるかどうかも階数により変わってきます。日照時間を確認し、お昼前には日が当たるので大丈夫とする人もいます。
実際に住んでみると、日当たりはよくても前の棟の共通廊下から家のリビングが丸見えで、1日中カーテンを閉めて生活することになる場合もあるので要注意です。
夏が暑すぎて電気代が…
日当たり抜群が売りの南西の角部屋。夏になると想像を超える暑さにないる場合があります。室内温度が連日40度超えで、エアコン代が上がってしまう人も。
南東を選べばよかったと後悔する人もいます。しかし南東は逆に冬が寒いので、方角選びは難しいところです。結局、南向きの中部屋が一番暮らしやすいという意見もあります。
冬の結露がすごい
一軒家と比較して、熱のこもり易いマンションは結露が問題になりやすいです。朝の出勤前で忙しいからと放置しておくと、後で大変なことになります。窓近くの壁紙に黒いカビが大発生し、異臭や体調不良の原因になることも。24時間換気を信用し過ぎるのは禁物です。
共働きで日中家にいないからと、日当たりを気にせず北東向きを選んだ場合、結露に悩まされる場合もあると念頭に入れておきましょう。冬は毎朝の換気が必須です。
ペットの問題
ペットを飼う予定はないからと、ペット禁止のマンションを選んだ人が後悔することも。夫婦2人の生活から子どもが増え、犬を買いたいとせがまれるケースがあります。
逆に犬が苦手は方がペットOKの物件を選ぶと、エレベーターで犬と一緒になったり、臭いが気になったり、中庭を散歩する犬の多さに辟易することもあります。
中古物件の臭いが気になる…
リーズナブルな価格で買える中古住宅。購入後に壁紙と水回りを一新して新築同様に暮らそうと思っても、想像と違う結果になり後悔することもあります。特に気になるのは前の住人の生活臭が残っている場合です。
壁紙を張り替えても、家中に染み付いた臭いは完全には除去できない場合もあるので、内覧の段階で家のカビや臭いについて確認するようにしましょう。
通学路が危ない
外観も気に入り、駅近で便利なマンションであっても、小学校までの通学路に不安を感じ後悔する場合があります。歩道が整備されていない通学路はまだ日本には多く存在し、頻繁に車と接触する事故が起きています。
子どもが6年間も通う道ですから、家からの距離と通学路の安全性は事前に確認しましょう。また小学校により登校班の有無なども変わりますので、心配なら小学校に問い合わせてから決めるのも賢明です。
高層マンションの地震の揺れが怖い！
高層階に行くほどマンションはよく揺れます。住んでみてはじめて低層マンションとの揺れの違いを感じ、後悔することも。そしてこの揺れを逃すために免震構造となっている場合、地盤と建物が絶縁されているので強風が吹くだけでも揺れることがあります。
船酔いのようになり、めまいなどで病院に通う人もいるとか。専業主婦など自宅滞在時間が長い人ほど症状が出やすいです。
体調不良…高層マンションのせい？
実は、先進国の中で日本のように高層マンションが急増している国は少ないです。特にヨーロッパでは多くの国が高層住宅を半ば禁止しています。これは高層住宅に住むと、子供の健全な発育を阻害するという調査結果が多く出ているからです。
日本でも10階以上に住むと、流産の危険性が上がるという調査結果が出ています。もしかしたら不妊で悩んだときに後悔するかもしれません。健康被害が気になる方は、避けた方が賢明です。
最後に
マンション探しは新しい生活を夢見ながら選ぶ楽しい瞬間です。実際に購入するときに後で後悔しないように、正しい知識を蓄えておきましょう。普段からマンションの間取りや広告を見たり、散歩しながらマンションを眺めているといろいろな発見がありますよ！