家賃相場は何で決まる？知って得！安くする方法や交渉術をご紹介！
普段の生活をする中で、家計の負担にまずなるのは家賃だったりしますよね、では家賃を安くする方法はないのでしょうか、今回はそんな家賃についてまとめてみました。家賃を安くする方法や、交渉術も紹介してみたいと思います。また、トラブルになったりした場合などの解決方法などもまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
家賃相場は何で決まる？
家賃の相場ってどうやって決まるかご存知ですか？
いったいどうやって家賃が決まるのかわかりませんよね。家賃の相場が決まるのは、部屋の広さなどで決まったり、築年数で決まったりするといわれていますが、果たして本当なのでしょうか。そのあたりを含めてまとめてみましたので参考にしてください。
部屋の広さ
家賃の相場は部屋の広さでも決まるといわれています。1人暮らしのワンルームの家賃と、家族世帯での広い部屋の相場ではかなり変わります。
例えば、2LDKと3LDKの部屋の広さではやはり変わってきます。また、同じワンルームの家賃でも、お部屋の畳数によったり、その広さで変わることがあるようです。
6畳のお部屋と10畳のお部屋の広さだけでも家賃相場は変わると覚えておきましょう。
築年数
次に築年数によって家賃相場は決まります。
新築のマンションと築数十年たつマンションではやはり家賃も変化してきます。5年以内の築年数マンションであれば、家賃は新築マンションとさほど変わらないようです。
ですが、年数を重ねるごとに家賃相場がさがることのでこれもしっかりと頭に入れておきましょう。
また同じ築年数が経っているマンションでも、駅チカと駅から徒歩15分かかる場所では、若干ですが家賃相場は変わってきます。
設備
家賃の相場は設備でも変わってきます。
例えば、オートロックマンションとそうでないマンションでも家賃は変わります。特にセキュリティーの高いマンションなどは家賃は高くなります。分譲賃貸によくある、セキュリティー会社を契約しているマンションなども家賃相場と関係しています。そして、部屋の中の設備でもオール電化賃貸マンションなども家賃相場は高くなります。
しかし火災などの安全面を考えると、オール電化マンションは便利ですし人気です。
何を基準に置くかで家賃相場は変わりますが、ご自身が便利だと思う設備を重視して特に必要ないなと思われる設備を省けば、家賃はさがると考えればいいのではないでしょうか。
立地
最後に立地です。家賃相場は立地条件によって変わります。
○駅に近いマンション
○通勤に便利な駅に近い
○駅まで平坦
○買い物が便利
○近くに外食できるお店が近い
○学校が近くにある
○家までの帰り道が明るい
といった立地条件の物件は家賃相場は高いといわれていますが逆にいうと、
○駅から遠い
○通勤に不便な駅
○駅までもしくは帰りが傾斜のある道
○近くに買い物ができる場所がない
○周りは何もない
○学校が離れている。
○家までの帰り道が真っ暗
という条件になると家賃相場は安くなるといわれています。
家賃と収入の良い割合は？
「収入の3分の1」はもう古い。
昔から、部屋を借りる場合の家賃の割合は収入の3分の1と言われています。ですが、今はその考えは古くなっています。現在は家賃も節約する傾向が強くなっています。例えば食費を抑える、光熱費を抑える、スマホ代を抑えるなどさまざまな節約をしている方が多いと思います。
その中に、家賃を抑えるもはいってくるのは当然ではないでしょうか。最近の家賃の相場は、収入の4分の1もしくは5分の1が相場です。収入が30万円ある方は家賃7万5千円以内を考えるのが一番いいといわれています。
年収の2.5割が理想
年収で考えた場合に家賃と収入の割合はどう考えるといいのでしょう。年収が300万円の場合、月収に換算すると月25万円です。社会保険や年金などが差し引きされると、手元に残るのは18万円前後ですが計算をしてみましょう。
毎月の生活費として1人暮らしで考えた場合
家賃45000円
光熱費15000円
食費20000円
携帯代金10000円
といった感じで考えると毎月楽なイメージになります。
ですが、これを先ほどの家賃3分の1で考えた場合。
家賃60000円
光熱費15000円
食費20000円
携帯代金10000円
と家賃が15000円ほど高くなるので、もったいないのがわかりますね。あくまでこの割合は理想です。一番は気に入ったお部屋を借りて、食費を抑えたり、光熱費を抑えることも視野にいれることで幅広い部屋探しができると思います。
家賃交渉のコツ
最近では、家賃交渉は当たり前になってきています。ですが、1万円も2万円も下がるわけではありません。平均としては2000円〜5000円以内といわれています。それじゃ交渉の意味がないのではというご意見もあるかも知れませんが、よく考えてみてください。仮に2000円の値段交渉ができた場合は年間24000円安くなったことになります。
また、5000円の値段交渉ができた場合は年間60000円も安くなったということになりますので、この金額はすごく助かる金額ではないでしょうか。また値段交渉は、不動産会社が変わりにしてくれるところも増えていますので、一度相談されるのもいいかと思います。
マイナスポイントを見つける
お部屋のマイナスポイントを見つけることで値段交渉ができる場合があります。
例えば、洗濯機置き場がない、クロスが汚れている、ハウスクリーニングが入っていないなどのマイナスポイントを見つけて家賃交渉をすることをおススメします。
部屋を内覧していると、さまざまなデメリットが見えます。洗濯機置くことができないない物件とできる物件を内覧したときに、どちらの物件も同じ家賃だった場合は交渉してみてください。
不動産会社が交渉をしてくれます。いきなり1万円などの大きな値下がりは少ないようですが、私の場合は5千円下がりました。言わないよりは言って得をしましょう。
4月以降が交渉しやすい
部屋を借りる場合に家賃の交渉をする際は、4月以降に行うと交渉に応じてもらえるケースが多いようです。
賃貸物件には借り時というのがあります。ちなみに1番お部屋探しをするのが多い期間は12月〜3月です。入学や転勤といった方が多く、物件の動きが激しくなる時期です。
特に3月のお部屋探しは戦争といわれるほど、日に日に物件がなくなっていきます。
でも、3月をすぎて4月に入ると一気に市場は落ち着くようです。大家さんも、3月に借り手見つからなかった場合には、このまま借り手がつかないのではといった不安になる時期でもあります。
まさに、このときにお部屋探しをすることで家賃交渉をすることができる可能性が高くなります。市場が落ち着く4月〜6月が狙い目といわれています。
好印象を心掛けて
家賃交渉のコツには、好印象を心がけることでも変わってきます。お客としての立場で行くのはもちろんですが、偉そうな態度や無愛想な態度を取られると誰も相手にしてくれませんよね。
少しでも家賃を下げる交渉をするには、不動産会社にも大家さんにも好印象を与えることがポイントになります。かといって、印象が良すぎると逆に足元を見られる場合がありますので注意してください。
家賃を滞納してしまったら
いろいろな理由で家賃を滞納してしまうことはあるのではないでしょうか。
毎月振込みや手渡しで大家さんに家賃を支払っている場合は、急な出張などと重なっていると払いたくても払えなかったりします。
また失業をしたことで収入がなくなり、家賃を滞納するということももちろんあるかも知れません。では、家賃を滞納してしまったときはどうすればいいのでしょうか。そのまま黙っているわけにもいきませんよね。近くに家族がいれば実家に帰るなどの選択肢もありますが、収入がなければ引越しもできません。また、どうしていいかわからないからという理由で放っておくと、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。そんなとき、どうしたらいいのかを簡単にまとめてみました。
早めに大家さんに相談
まずは、大家さんに相談をしてみましょう。家賃を払うことができないのだから大家さんに出て行けといわれるだけじゃないの、と思われるかもしれません。でも大家さんとは話をしておくべきです。
その理由は信頼関係を作ることが大事だからです。信頼関係をつくることで大家さんも急な契約を解除（賃貸契約解除）をすることができなくなります。家賃の滞納は確かにしてるので債務不履行になります。ですが家賃について大家さんと相談をしておいた場合、大家さんは借主をすぐにでていくようにすることはできないようになっています。
仮に家賃を支払う目処がまったくつかないという理由になっても、大家さんから明け渡しを要求してきても応じる必要はありません。明け渡しの要求については、契約解除後にしかできないからです。ですが、何の相談もせずに家賃を滞納して勝手に引越し等をすると、最悪大家さんから訴えられる場合があります。そのため家賃を支払うのが難しいと思ったら、早めに大家さんに相談をすることをおススメします。
契約書を確認
先ほどの話に戻りますが、家賃を滞納をした場合でもすぐに契約解除をすることはできなくなっています。ですが契約書に書かれている内容によっては、契約解除になるケースもあります。そのためにも契約書や規約はしっかり読んでおく必要があります。
例えば契約書に、○○ヶ月に渡り支払いに滞りがあった場合は即契約解除をします、といった文言が表記されている場合がありますので、よく確認してみてください。
連帯保証人にも連絡を
困ったときは連帯保証人に連絡をすることをおすすめします。どうしても支払いの目処がたたない場合は、契約する際保証人になってもらった方に必ず連絡をしておく必要があります。
家賃を支払えなくなった場合や賃料に滞りがあった場合は、連帯保証人に大家さんから連絡が入る可能性があるからです。大家さんから先に連絡がくるよりも、滞納をした方から先に連絡をしておく方が印象はよいと思われます。
トラブルになったら第三者機関に相談
賃貸契約についてさまざまなトラブルにあうことも多いようです。
最近では保証人をつけなくても、保証会社をつけることで部屋を借りれる場合があります。ですが家賃を滞納した場合に、多額の遅延損害金を保証会社から請求されるというトラブルも多いようです。そんなときもためにも第三者機関に相談できるように準備しておくといいです。
このような場合は、法律相談ということになります。
法律相談=高額な相談料金というイメージもあるかも知れませんが、最近は日本司法支援センターなどがあり、無料で法律相談を受けることができます。相談に乗ってくれる方はもちろん、その道のプロの方、つまり弁護士の方や司法書士の方です。トラブルが発生した時は、相談にのってもらうのもいいかと思います。
家賃の豆知識
住宅家賃には消費税はかからない
住宅家賃には消費税がかからないのはご存知でしたか？
もともとは家賃には消費税は含まれていました。消費税導入当時は住宅家賃は事務所家賃と同じく課税対象だったのですが、平成3年の10月に税制が改正されたことで、住宅家賃は非課税になり現在に至ります。なぜ、住宅家賃には消費税はかからないのでしょう。
法人で事務所を賃貸している場合は、家賃を経費として算入しているため、事務所として使用する賃貸物件の場合は消費税がかかる仕組みになっています。
ですが、一般の方は家賃を経費で落とすことはできないですよね。簡単にいうと消費の概念にそぐわないものには消費税はかからないということです。なので家賃には消費税はかかりませんが、駐車場には消費税がかかるということになるんです。
家賃保証会社が増えている
最近は、家賃を滞納した際に保証をしてくれる保証会社というのが増えてきています。連帯保証人がいないなど、部屋を借りるときに困ることはあるかと思います。そんなときに保証会社を不動産会社が紹介してくれますので、保証人がいない場合は利用をすることができます。
家賃を滞納した場合の保証会社は１ヶ月からの滞納分を支払ってくれます。ですが、いったん替わりに支払うということになりますので、最終的に借主は保証会社に滞納した金額を返さないといけません。
支払いに応じない場合は、保証会社から強制退去を求められる場合がありますので注意してください。実際に支払いに応じなかったところ、部屋を不在にしていた際に所持していたものをすべて撤去された、といいうケースがあります。
家賃補助のある物件がある
世の中には家賃補助のある物件があるのですが知っていますか？
それは特定優良賃貸住宅（特優賃）といわれる物件です。この物件の場合は国から家賃補助を受けることができます。またメリットもたくさんあります。
○部屋が広い
○礼金・更新料がない
○仲介手数料なし
○設備が充実
○敷金の3か月分
といった好条件物件なのです。不動産会社などで紹介をしてもらうことができるので聞いてみてください。短期で住まれる方も、長期で住まれる方もおススメです。
クレジットカード決済ができる物件も増加中
最近では、クレジットカードで家賃を払える物件があります。これは個人間の賃貸物件ではないのですが、大手の不動産会社が直接管理経営している物件であればクレジットカードで決済できるようになっています。
そのため進学や就職などでまとまったお金がないとき、敷金の支払いなどをクレジットカードで支払うことができるので便利です。た、クレジットカード決済にすることで家賃を振り込む手間が省けたりします。利用できるカードもたくさんありますよ。
最後に
家賃が家計の負担にならないようにするために、家賃を安くする方法や交渉術もご紹介してきました。今回のコツは、いろいろな交渉術や家賃の相場の仕組みを知っておくことがコツです。そしてポイントは、自身の収入に合わせた無理のないお部屋を探すことと、必ず家賃交渉をするということがポイントです。ぜひ参考にしてみてください。